Städte und Gemeinden bauen neue Straßen, ein Flughafen wird ausgebaut, die Bahn erhöht die Verkehrsfrequenz auf Gleisen, Deutschland baut Windkraftanlagen: All das ist bisweilen notwendig. All das hat allerdings oftmals auch Einfluss auf den Wert von Immobilien, in deren Nähe solche Infrastruktur-Maßnahmen durchgeführt wurden. Aber sind es positive oder negative Einflüsse oder… vielleicht doch gar keine?
Der Einfluss von zwei Flughäfen auf Immobilienwerte
Wird etwa ein Flughafen ausgebaut, kann das einen Standort verkehrstechnisch aufwerten, zieht vielleicht (!) Gewerbe in die Nähe, sorgt damit für mehr Arbeitsplätze und wertet die gesamte Stadt als Wohnimmobilien-Standort auf. Andererseits könnte es aufgrund eines erhöhten Lärmpegels für Anwohner unangenehm werden und Kaufinteressenten für Wohnimmobilien abschrecken und dann auch Immobilienwerte wieder senken. Die Dinge sind manchmal komplizierter, als es vordergründig den Anschein hat. Mit den Auswirkungen von Flughäfen auf Immobilienwerte hat sich etwa Dr.-Ing. Dietmar Weigt anhand der zwei Fallstudien „Flughafen Düsseldorf-International“ und „Flughafen Hannover-Langenhagen“ in seiner Doktorarbeit aus dem Jahr 2010 beschäftigt. Eins zeigen die Studien sehr deutlich: Wer pauschale Ergebnisse erwartet, wird enttäuscht:
- So zeigte sich bei den unbebauten Grundstücken im Untersuchungsgebiet am Düsseldorfer Flughafen kein signifikanter Einfluss des Fluglärms auf Immobilienwerte.
- Bei bestehenden Einfamilienhäusern im Preissegment bis unter 500.000€ zeigte sich ebenfalls kein signifikanter Einfluss, während Weigt bei den Häusern ab einem Preis von 500.000€ eine Wertminderung von minus 7,8 Prozent ab einer Fluglärmbelastung von über 55 Dezibel verzeichnete. Weigt sieht den Prozentwert von 7,8 Prozent selbst mit Unsicherheiten verbunden.
Auch beim Flughafen Hannover-Langenhagen hatte die Präsenz des Flughafens keinen signifikanten Einfluss auf den Wert unbebauter Grundstücke. Für bestehende Einfamilienhäuser zog Weigt in Hannover aufgrund eines generell niedrigeren Preisniveaus die Grenze zwischen niedrigem und hohem Preissegment bei 300.000€. Seine Studie zeigte in beiden Segmenten einen Einfluss von Fluglärm auf die Immobilienwerte. Im niedrigen Segment sanken die Werte um minus 3,5 Prozent, im hohen Segment um minus 7,5 Prozent bei einer Lärmbelastung ab 50 Dezibel. Auch hier verweist Weigt auf eine gewisse Unsicherheit der Prozentzahlen und zugleich darauf, dass die Ergebnisse der Fallstudien nicht auf weitere Standorte übertragbar sind. Das bedeutet: Jeder Standort benötigt eine eigene Untersuchung.
Pauschalurteile sind weitgehend wertlos!
Pauschalurteile wie „Fluglärm senkt den Immobilienpreis um x Prozent“ sind weitgehend wertlos. Dasselbe gilt, wenn es um Autolärm, Lärm von Bahnen oder Windkraftanlagen geht. Immobiliensachverständige werden es sich hier wohl auch weiterhin nicht einfach machen können, wenn es um die Berechnung der Immobilienwerte geht. Wie weit ein Lärmpegel subjektiv als hoch und als Störung empfunden wird, ist eine ganz andere Frage, die über nackte Zahlen und Formeln hinausgeht.
Kurzinfo
Hat Fluglärm Einfluss auf Immobilienwerte? Die Antwort auf die Frage ist ein klares „manchmal“. Pauschale Urteile, die darüber hinausgehen, taugen wenig.